中新经纬1月12日电 (薛宇飞)“买房的时候我还暗喜，选到了好楼层，作念了一个正确的抉择，但谁能念念到当前会退房呢。”一番折腾后，于鹏(假名)决心退掉位于北京亦庄的招商玺项筹商期房，“刚买2个月相等于降了几十万元，这谁受得了。”

　　近期，招商玺表情激发北京地产行业内商议，缘起是该楼盘给出了最高4%的渠谈佣金费率，按表情最小户型野心，房产中介卖出一套房，可以拿到至少40万元的佣金。这一举动，引起之前买入该项筹商准业主的不悦。

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　　从看房验资，到高比例渠谈佣金

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　　2023年6月，北京经开区亦庄新城的X47R1地块进行拍卖，劝诱了31家房企及房企荟萃体参拍。该地块位于亦庄河西区域，区域位置较为优胜，销售率领价为7.7万元/平方米，现房销售率领价7.9万元/平方米。

　　经过强烈角逐，中皋置业最终以摇号方法拿下该幅地块，总价款79.12亿元，并有5.3万平方米“现房销售”面积，举座楼面价约4.44万元/平方米。之后，中皋置业与招商蛇口伸开配合，并由招商蛇口操盘该地块，表情名为“招商玺”。

　　招商玺对准的是高端改善需求，户型为143平方米-266平方米，总房价均在千万元以上。招商蛇口北京公司官方微信公众号在一篇著述中称：“招商玺，作为招商蛇口的顶级家具系，有着‘前瞻性的联想理念+多元化的空间组合+引颈高端居住体验’的家具不雅，代表着更高端的家具要领。”

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　　2023年10月，该表情快速入市。招商蛇口对外在示，开盘首批次房源沿途售罄，销售金额达35.72亿元。于鹏是该项筹商首批购房主谈主，他对中新经纬称，开盘前，招商玺相比“倨傲”，客户要出具银行账户的验资证奢睿商看房，其后才取消验资条款。另一位购房主谈主徐敬(假名)也说：“运行说的是验资500万元，我在售楼部将银行账户中的金额展示给了置业照应人。”

　　于鹏称，该楼盘不仅莫得任何优惠扣头，连伴手礼也不送，加上每平方米数千元不等的精装修，房价在8万元/平方米以上。徐敬对中新经纬称，那时招商玺对表情销售相等乐不雅，置业照应人明确默示，不会找第三方中介机构等渠谈进行配合，“给我的嗅觉即是，这个表情一开盘就卖光了。”两位购房主谈主均称，彼时北京楼市进展可以，加善策略减弱，第一批准业主对该楼盘相比看好。

　　但只是以前一个多月，招商玺就与第三方中介机构伸开配合，渠谈费率束缚提升。于鹏从业主群得知，该表情与中介公司配合时，那时的渠谈费率是2%，按照143平方米的户型野心，成交一单的话，中介就可以拿到超20万元的佣金。于鹏称，萝岗区机干果有限公司第一批业主们中有不少东谈主也知谈这种情况， 云品客软件有限公司但并未统统防卫，只认为是楼市渐渐世俗、楼盘方面为了尽快出货。

　　没过多久，于鹏了解到，招商玺就将渠谈佣金比例从2%涨到了4%。从不与渠谈公司配合，到高比例支付渠谈佣金，时代还不到2个月，这让第一批业主中的不少东谈主嗅觉到利益受损。于鹏说：“按表情最小户型野心，4%的渠谈费率，一套房源的佣金就跨越40万元，而266平方米的大户型的佣金至少在80万元。”

　　是变相降价？缔造商回话

　　楼盘给房产中介公司高比例佣金，购房主谈主为何会合计利益受损？

　　其实，高比例渠谈佣金在许多城市的房地产市集齐存在。房产中介的常常作念法是，带来的客户认购房源后，会将部分佣金返还给购房主谈主。比如，楼盘向中介支付总房款4%的佣金后，中介则可能将总房款2%以至更高比例的佣金返还给购房主谈主，至于返还若干，需要中介与购房主谈主暗里协商。

　　徐尊称，招商玺表情与房产中介公司配合后，他接到了多家房产机构的电话，基本上，购房主谈主能拿到其中一半的佣金，“按照4%的渠谈佣金野心，找大少量的中介公司带算作交的话，购房主谈主大要能拿到2%的返点；找小少量的中介公司，可能会高于2%。购买1000万元的屋子，意味着购房主谈主能拿20万元的返点。”

　　一位不肯具名的地产分析师对中新经纬称，佣金返点依然是相比多量的气象，许多购房主谈主心知肚明。因此，搬家购房主谈主会将楼盘推出高比例渠谈佣金的作念法，看作是变相降价。

　　关于招商玺为何会在2023年底推出最高4%的渠谈佣金费率，招商蛇口北京公司量度东谈主士于2024年1月12日对中新经纬回复称，该表情针对中介渠谈的激励策略，是为了在年底冲刺功绩，这是行业内许多房企的惯例动作。

　　招商玺推出4%的渠谈佣金后，让第一批准业主坐不住了。于鹏称，准业主们运行去招商玺售楼部，与招商蛇口方面进行协商。据于鹏、徐敬估算，大要非凡十户准业主向缔造商建议了质疑或协商条款。2023年12月初，部分准业主来到招商玺售楼部讨要说法，并建议享受4%的返点优惠、自主领受是否要精装修、后期优惠也应连接享受等条款。

　　于鹏说，招商蛇口方面就地拒却了准业主的诉求，这之后，部分业主建议退房条款。而按照招商蛇口的说法，准业主建议书面退房条款后，需要支付总房款10%、高达上百万元的失约金。这次协商两边不欢而散。

　　其后的协商中，有准业主坚抓退房，并按照招商蛇口的条款写下无责退房肯求书，当前，退房经由仍在鼓吹。也有部分准业主领受了楼盘给出的优惠行为，据于鹏了解，购买不同面积的准业主拿到的优惠行为并不雷同，会非凡额不等的装修券和车位费购置补贴。

　　“这件事在2023年12月份已赢得妥善惩办，咱们与准业主的相通相比顺畅，准业主从一运行的特见识、多情怀，渐渐编削为对项筹商壮健，而况仍然坚抓作念咱们的业主。”招商蛇口北京公司上述东谈主士还说，该表情2023年销售态势一直特地雅致，功绩进展也很可以。公司当前如过往一样，与中介渠谈机构保抓着雅致的配合气象。

　　12日，中新经纬在北京住建委官网查询发现，招商玺表情所有有11栋楼的500余套房源获准预售，已签约套数为21套，签约均价为78311.93元/平方米。

　　渠谈佣金比例高企 购房主谈主应防卫

　　跟着市集转入世俗，北京新址市集的渠谈费率也有看涨之势。徐尊称，他看过北京亦庄的另一个在售表情，有房产牙东谈主就明确默示，可以给购房主谈主返还总房款1.5%的佣金。

　　上述地产分析师称，在2023年龄首时，北京新址的渠谈费率多在1%、2%，其后许多表情齐提升到3%，一些销售后果不好的表情以至能达到4%、5%。他说：“许多缔造商不敢降价，一方面是政府部门对价钱有管控，另一方面是一朝降价，可能会导致购房主谈主不雅望情怀加剧，销售情况更差。缔造商就以提升渠谈费的面孔，达到变相降价的筹商。”

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　　他称，渠谈费率并无要领，也莫得哄骗部门对渠谈费率的上下进行过规则。“方法上看，缔造商作念法莫得问题。从佣金费率看，给1%、2%的佣金饱读动中介机构带看，这很平时，但费率过高则有变相降价嫌疑。”

　　近几年来，新址业务渐渐成为中介机构的进军收入源流，同期，相较于二手房，新址在首付比、税费、成交周期等方面具备上风，房产牙东谈主现象为客户推介新址。安稳地，房产牙东谈主便以落寞第三方的身份，成为了购房主谈主的买房照应人。

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　　然则，若一些楼盘给出超出市集平均费率的佣金时，房产牙东谈主偶而会在利益的驱动下，为购房主谈主自便推介这些楼盘，从而失去中立性。上述东谈主士说：“一般情况下，渠谈费率越高的楼盘，中介就会越致力地向购房主谈主保举，只说渠谈费高的楼盘的优点，拚命说那些渠谈费低的或者不给渠谈费的项筹商纰谬。”

　　“渠谈费率低的楼盘，或者不与中介公司配合的表情，反而在一定进度上评释表情是受接待的，也会卖得越好。”该东谈主士连接称。

　　但就招商玺而言，上述分析师认为，该楼盘本人上风相比超过，也赢得部分购房主谈主的招供，之是以年末推出高比例佣金费率，偶而与招商蛇口北京公司举座销售界限旁观量度，“从宇宙看，中海地产、华润置业、招商蛇口三家央企的销售界限咬得相比紧，招商蛇口揣摸是念念冲一下功绩，提升行业排行。”

　　(更多报谈印迹，请量度本文作家薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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